マンション広告はこう見るべき!坪単価相場と比較してベスト物件を見つけよう。

賢く適正価格でマンションを購入したいけれど、適正な価格ってどう調べたらいいのかわからない方が多いのでは?マンション購入は、決して安くはない価格なので、無駄な買い物は避けたいですよね。ただ広告やチラシを見るだけではもったいない。今回は相場の調べ方から、比較の仕方をお教えします!

相場はどうやって比べるの?

「相場ってなに?どこから来た価格なの?」という疑問をお持ちの方も少なくはないでしょう。答えは、一坪当たりの価格を他の物件と比較することです。相場の見方や、どんな傾向があるかの詳細を見ていきましょう。

坪単価の計算方法

広告を見ても坪数や、○○平米で記載されていることが多いですよね。坪単価を出すには、平米を坪の単位に変換する必要があります。一坪約3.3平米で考え、畳でいうと2畳で一坪です。すなわち、坪単価はマンション価格÷坪数で価格を出すことが可能です。

例えば、99平米で120,000,000円のマンションを購入した際、99平米÷3.3=30坪となり120,000,000円÷30坪=4,000,000。したがって坪単価は4,000,000円となります。

人気=相場が高い

相場はもちろん変動します。色んな外的要因などに影響され、同じ部屋でも1990年代のバブル期の価格と現在の価格は違います。相場は人気投票を表した数字となり、人気のエリアや利便性に富んだところは自然と高くなるのです。2016年度の坪単価平均は529,247円となっており、全国1位の東京都平均は289万/坪で最下位秋田県で66,899円/坪となっています。

相場より高いマンション

人気の集まる都心の坪単価が3,000,000円前後となっていますが、相続税対策などで、マンションを購入する人も出てきており、適正単価の倍となっているところもあります。そのエリアの適正な坪単価を知ることで相場を見る目が養われるでしょう。「希望のエリア・マンション・新築・坪単価」で検索するとそのエリアの適正な坪単価を知ることができます。

相場より高い理由がある

相場より高いマンションは、付加価値が付いている場合があります。マンション価格は大きさや築年数だけではなく、室内に使用されている設備なども影響するのです。オール電化や断熱構造になっているなど部屋のグレードが高ければ、マンション価格が上がります。また最寄り駅が目の前にある場合など立地の良さも影響する場合が多いです。したがって付加価値があれば相場より高くなりますので、マンションの設備なども確認しましょう。

単価が一気に下がることも

先にもお話しましたが、相場は変動します。短期間で一気に坪単価が上がる場合も。不動産が適正価格を超えると、売り主は儲かるので大喜びですが、買い主からすると手に入れることが難しくなるでしょう。その価格が一時的な要因で膨れ上がった場合、相場からかけ離れていることになり、不動産市場は価格を適正価格に戻そうとします。つまり、いったん高値で買ったマンションも何年後かには急落する恐れもあるのです。

相場より安いマンションはお得?

相場より安い場合、「お得だから、買うしかない!」と急いで購入するのは危険です。確かに相場より安ければ、お買い得感がありますよね。開発途中なのか不の要因なのか、その相場の安さの裏には何か隠れている場合もあるので、注意しましょう。

開発が先行して、相場がまだ追いついていない

地域一体で再開発が進み、街全体を綺麗に整備している開発エリアの場合は、何年かかけて住みやすい街に変化します。再開発中や建設中の住宅エリアだと、お得な段階ですので、購入を検討しても良いでしょう。街が完成し、商業エリアも拡大すると買い物やアクセスが便利となり、外部からの集客が見込めます。そうすると住人が人を呼び街全体が賑わうので、人気のエリアとなり相場アップが期待できるのです。

何かしらマイナスとなる要因がある

上記のように、まだ開発途中で相場が追いついていない場合は良いのですが、2015年に発覚したマンションが傾くなどの欠陥マンションのため安くなっていることがあります。資産価値を保っている物件でなければ、もちろん相場より低いです。100人中100人がこのマンションを購入したいと示せば資産価値も上がりますが、誰も住みたくないマンションであれば資産価値はありません。そのため相場が安く設定されています。

まとめ

物件には相場より高い低いがあると存じますが、適正価格から極端にかけ離れた価格のものには注意をしましょう。また、相場勘をつけるには、その土地の分析が必要です。国土交通省の「土地創業情報ライブラリー」や民間企業独自の「価格動向調査」などを利用してそのエリアの動向を知っておくとマンション探しに役立ちます。マンション購入は大きな買い物ですので、適正な価格を知ってから購入を検討するのが良いでしょう。

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