住宅ローンの基礎知識-変動金利とは?

住宅購入は人生で一番大きな買い物といわれてます。しかし、住宅購入と並んで、あるいはそれ以上に家計に大きな影響を与えるのは住宅ローン選びです。住宅ローンにおいて金利タイプには大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。ここでは、変動金利型住宅ローンについてご説明します。

変動金利型住宅ローンの特徴

年2回金利を見直し

変動金利型住宅ローンは、市場金利の変動に伴って金利が変わる住宅ローンです。ほとんどの金融機関では、年2回、半年ごとに短期プライムレートの変動に応じて、適用金利を見直しています。市場金利が下がって適用金利が下がると将来の返済額は少なくなりますが、市場金利が上がって適用金利が上がると将来の返済額が多くなります。よって、「今後金利が下がっていく」という金利低下局面に有利な金利タイプです。

実際の返済額の見直しは5年ごと

適用金利は半年ごとに見直されていますが、毎回の返済金額は通常5年ごとに見直されます。そのため、適用金利が上がったり下がったりしてもすぐに家計に影響することはありません。また、金利が大きく上昇した場合でも、5年ごとの返済額の見直し際には、返済額増加の上限は原則として1.25倍におさえられており、返済額が大幅にアップしないように配慮されています。

最後にツケが回ってくることも

「金利が上がっても、返済額見直し時にそれまでの返済額の最大1.25倍を払えば済む」といっても油断は禁物。適用金利が上がると毎月返済しても利息の割合が多くなり、元金がなかなか減らないことになります。さらに、大幅な金利上昇が起こると利息が返済額を上回り、元金がまったく減らずに未払い利息だけが増える事態になりかねません。多くの場合、未払い利息は残った元金とともに返済期間の最後に一括返済を求められます。

変動金利型住宅ローンのメリット・デメリット

変動金利型住宅ローンのメリット

■固定金利型住宅ローンよりも借入時の金利が低い
固定金利型住宅ローンでは借入時の金利がずっと適用されるため、金融機関は金利が上昇しても適用金利を上げるわけにはいかず、金利上昇リスクを負うことになります。一方、変動金利型住宅ローンの場合、適用金利が市場金利動向によって変わるため、金融機関は金利上昇リスクを負わずに済みます。そのため、金融機関は変動金利型住宅ローンの金利を低く設定することが可能です。

変動金利型住宅ローンのデメリット

■金利が上がると返済額が増える
変動金利型住宅ローンの大きなデメリットは、返済中に市場金利が上がり適用金利が上がると、返済額が増えることです。毎回の返済額が増えると家計や返済計画に支障をきたしかねません。また、前述したとおり、金利が大きく上昇した場合は、元本がなかなか減らず、最後に残高の一括返済を求められかねません。変動金利型住宅ローンでは、金利上昇リスクはローンの借り手が負っているのです。

金利上昇局面での対策

借入時の金利が低いため魅力的な変動金利型住宅ローンですが、金利が上がったときはどうすべきでしょうか。手っ取り早い方法は、固定金利型の住宅ローンに借り換えることです。しかし、金地が上がったと気づいたときには、固定金利型の金利ももうすでに上がってしまっている可能性があります。日ごろから市場金利動向に注意し、金利上昇の兆しが見えたら、ほかの住宅ローンへ乗り換える準備を怠らないようにしましょう。

変動金利の変形タイプ、「固定金利特約型」住宅ローン

固定金利特約型住宅ローンとは

固定金利特約型住宅ローンとは、「最初の10年は金利○.○○%」というように、最初の一定の期間は借入時の金利のままで固定される特約がついた変動金利型住宅ローンです。最初の金利固定期間終了後は自動的に変動金利型になるか、あるいは固定金利特約型にするか変動金利型にするかを選び直すことができます。最初の金利固定期間は1年~35年と取り扱い金融機関によっていろいろですが、2年~10年が一般的です。

固定金利特約型住宅ローンの特徴

いわば、変動金利型と固定金利型との中間タイプの住宅ローンです。「最初の5年」「最初の10年」といった中長期の金利が固定されることにより、家計プランが立てやすくなっています。固定金利特約型住宅ローンの金利は、固定金利型よりも低く、変動金利型よりも金利は高いのが一般的です。また、金利固定期間が短いものほど金利が低く、金利固定期間が長くなるにつれ金利が高くなる傾向があります。

固定金利特約型住宅ローンの使い方

金融機関の多くが力を入れているのが、この固定金利特約型住宅ローンです。なかでも、10年固定金利特約型住宅ローンでは、金融機関各社が金利引き下げ競争を繰り広げた結果、変動金利型住宅ローンの金利を下回るものも登場しています。「子供が大学を卒業するまでの10年間低い金利で固定したい」、「あと10年ちょっとでローンの返済ができそうだから低い金利で借り換えたい」という人に便利です。

まとめ

1995年9月以降20年以上にわたって短期プライムレートが1%台で推移し、固定金利型住宅ローン金利よりも変動金利型住宅ローン金利の方が有利な状態が続いています。また、比較的金利が低い固定金利特約型住宅ローンで当面何年かの金利を固定させる選択肢もあります。住宅ローンを選ぶ際には、個人個人の人生のプランに合った住宅ローンを探すようにしましょう。

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