住宅ローンの基礎知識-固定金利とは?

マイホームの購入を検討する際に考えるべきことの1つとして、何千万円という大金を借りることになる住宅ローン選びがあります。「固定金利」と「変動金利」という、大きく2分類することができる住宅ローンですが、ここでは固定金利型住宅ローンについてご説明します。

固定金利型住宅ローンの特徴

返済終了まで金利が変わらない→返済額がずっと同じ

固定金利型住宅ローンは、借入時にあらかじめ金利が決まっており、ローンを返済し終えるまで毎回の返済額が一定の住宅ローンです。世の中の市場金利が上がっても適用金利や返済額が変わらないため、「今後金利が上がっていく」という金利上昇局面に有利な金利タイプです。また、返済額が一定のため、家計プランも立てやすい、というメリットがあります。

固定金利型住宅ローンの代表商品は「フラット35」

固定金利型住宅ローンの代表格は、住宅金融支援機構が提供している「フラット35」です。もちろん、銀行や信用金庫など民間金融機関でも固定金利型住宅ローンを売り出しています。しかし、金利が上昇しても適用金利を上げられず、金融機関が金利上昇リスクを負うために、あまり力を入れていません。

「フラット35」の特徴とメリット・デメリット

申し込み窓口は民間金融機関

「フラット35」の申込みは住宅金融支援機構ではなく、機構と提携している銀行などの金融機関で行います。さらに、適用金利は提携金融機関によって異なるため、金利が低い金融機関で申し込みましょう。
適用金利の例(2016年7月現在)
・返済期間21年以上35年以下(融資率9割以下): 年0.930%~年1.580%
・返済期間20年以下(融資率9割以下): 年0.850%~年1.500%

借入金額と返済期間

「フラット35」の借入金額は100万円以上8,000万円以下(1万円単位)、返済期間は原則として15年以上35年以下です。

申し込み条件

■申込時の年齢が原則として満70歳未満
■日本国籍の人、永住許可を受けている人、特別永住者
■年収に占めるすべての借入れ(*)についての年間返済額負担率が、年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下であること
(*) 「フラット35」のほか、各種ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシングやリボ払い・分割払いも含みます。

「フラット35」のメリット: 申込条件などのハードルが低い

■契約社員、派遣社員、パート、自営業、転職後間もない人も申し込みが可能
雇用形態や勤続年数の制限がなく、安定した収入が見込める人なら申し込めます。
■病歴などのため団体信用生命保険に加入できない人も申し込み可能
「フラット35」では団体信用生命保険の加入は任意です。
■保証料が不要
民間金融機関は保証会社を利用するため、保証料が高くつきます。

「フラット35」のデメリット

■適用金利が民間金融機関の変動金利型住宅ローンよりも高い
■建物に一定の技術基準や床面積基準が求められ、物件検査や適合証明書の取得が必要
■登記費用・事務手数料などの諸費用などを含めた借入は不可
■団体信用生命保険に加入したい場合は、「機構団体信用生命保険特約制度」に加入し、毎年保険料を払う必要がある
民間金融機関によっては「団体信用生命保険料無料」というところがあるため、これは少々痛い出費です。

「フラット35」以外の固定金利型住宅ローン

民間金融機関の「全期間固定金利型」住宅ローン

「フラット35」を利用できない・利用しない人のために、「フラット35」以外の選択肢をご紹介します。第一の選択肢は、銀行や信用金庫などの一部金融機関で提供している全期間固定金利型住宅ローンです。金融機関によって返済期間は異なりますが、10年~35年が一般的です。適用金利は「フラット35」に比べると少し高く、年1%台半ばくらいからあります(2016年7月現在)。

民間金融機関の「固定金利特約型」住宅ローン

「最初の5年は金利○.○○%」というように、最初の一定期間は借入時の金利のまま固定という特約がついた変動金利型住宅ローンです。金利固定期間終了後は、変動金利型になるか、あるいは固定金利特約型にするか変動金利型にするかを再選択できるローンが中心。最初の金利固定期間は金融機関によって1年~35年といろいろありますが、2年~10年が一般的です。

固定金利特約型住宅ローンは金利引き下げ競争の激戦地

「固定金利特約型」住宅ローンの場合、最初の金利固定期間が短いものほど適用金利は低く、金利固定期間が長いほど適用金利が高くなる傾向があります。金利固定期間が長めの10年固定金利特約型住宅ローンでも、適用金利は「フラット35」よりも低いです。また、各金融機関とも固定金利特約型住宅ローンに力を入れて金利引き下げ競争を繰り広げているため、ほかの金利タイプの住宅ローンに比べて適用金利が低くなっています。

まとめ

長期の住宅ローン金利に影響を与える長期プライムレートは、1995年10月から2016年2月まで2%台~1%台で推移していました。しかし、2016年2月のマイナス金利政策の導入により、2016年3月、7月と1%を割り込み、今までにない水準に低下しています。長期の固定金利型住宅ローンを借りるなら、マイナス金利時代の今がチャンスといえるでしょう。

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