住宅ローンの繰り上げ返済、メリットとデメリットとは?

住宅ローンはできるだけ繰り上げ返済するのが望ましいとされていますが、その理由は知っていますか?なぜ繰り上げ返済をした方がよいのか、繰り上げ返済方法にはどんなものがあるのかまたデメリットがないか、という点などについてご紹介します。

いつまで払い続ける?住宅ローン

住宅ローンの返済期間、相場は20~25年

フラット35の普及などにより、住宅ローンは最長の35年を選択する人が多いイメージがありますよね?実際のところは何年くらいの期間で契約するのが多いのでしょうか。実際のところは、20~25年でローンを組み、必要に応じて繰り上げ返済を行う層と、最長35年で契約し、繰り上げはあまり行わない人の二極化しているというのが現状のようです。

35年の住宅ローンは30代で組み始めるのが理想

先ほどの相場に基づき住宅ローンの契約開始時期を想定すると、30代の、しかも早い時期から組み始めるのが理想です。30歳で家を建て、最長の35年を選択しても、65歳まで支払いが続くことになります。20~25年ローンを組めるのであれば、40代からの住宅購入も可能ですが、35年ローンで考えているのであれば、30代前半までには契約を考えることが理想です。

ローンは60代の前半で払い終えるのが理想

先ほど、35年ローンは30代前半までに、という話をしましたが、この根拠として、「定年と年金受給までのタイムラグ」や「年金暮らしの生活を乗り切る手段」であることが挙げられます。今30代の層が、65歳の年金受給を迎えた時、もらえる金額が今よりも下がっている可能性は、昨今の社会情勢を見ると十分に考えられます。このため、企業に雇用されている間に、ローンを払い終えるよう工夫することが大切です。

住宅ローン、繰り上げ返済のメリット・デメリットとは

繰り上げのメリット:利息の減額

不動産情報サービスの「アットホーム」が2014年に実施したアンケートによると繰り上げ返済をした人の平均が「25年ローンで契約」し「11年短縮して13年程度で完済」しているという結果が出ました。この完済をする一番の目的が「利息の減額」を目的にしています。例えば年3%の金利で3,000万円を25年と35年で計算した場合、総支払額に500万円近い差が生まれます。

繰り上げのメリット:借金の負担がない

住宅ローンは一種の借金であることには間違いありません。このため、住宅ローンを抱えていると「何となく落ち着かない」と思う人も多いようです。このため、ボーナスなどのまとまったお金が入ると、まず住宅ローンの返済に充て、余剰金があれば生活費などに回す人が多いようです。この「借金の負担がない」ことは、子供がいる世帯の場合、子育てにかかる費用を捻出しやすいなどのメリットもあります。

繰り上げのデメリット:手持ち預金の減額

経営学では1円も借金もないが余剰金の少ない無借金経営と、1,000万円の借金と1,000万円の資本金の両方がある企業では、後者の方が社会的信用が高いとされています。いざというときに使うお金を手元に置き、借金もしっかり返済計画がある方が、潤滑に経営できるからです。もちろん無借金で余剰金がものすごくあるのが理想ですが、子供や仕事の急な出費に回すお金まで繰り上げ返済へ充てるのは、得策とはいえません。

繰り上げのデメリット:団体信用生命保険の不適用

「万が一の時に損をするかも」といった話ですが、例えば住宅ローンを組むとき、「団体信用生命保険」というものも同時に契約します。契約者が不慮の事故などで支払えなくなった場合、ローンの残額は保険が適用になるのでそれ以降の支払いがなくなります。一方繰り上げ返済をした後、同様に不慮の事故に遭ったとしても、繰り上げ返済に使用した金額は戻りません。このため、家族に何を残すかも繰上額算定のポイントになります。

住宅ローンの繰り上げ返済の方法は2つある

全体に期間を減らして完済めざす「期間短縮型」

住宅ローンの繰り上げ返済方法で最もオーソドックスなのは「期間短縮型」ではないでしょうか。その名の通り、まとまったお金を返済することで、返済期間を短縮することを目的として行います。このメリットは、なんといっても「利息の削減」でしょう。一般的に金利は長期間かければかけただけかかりますので、浮いた利息を他のことに使用できることになります。

まとまったお金を入れて、月々の返済額を減らす「返済額軽減型」

返済期間の変更を行わずに、繰り上げ返済出入金した額を毎月の支払額から均等に差し引く方法です。子供が生まれて、毎月の負担は下げたいなどといったニーズに役立ちますし、全体の借入金額は下がっているので、「利息の軽減」には一定の効果があります。ただし、期間短縮型と違い、支払回数に変更はありません。このため、一定の期間を境に金利が上昇する契約をしている場合は、それほど減額されないと嘆く方もいます。

まとめ

住宅ローンは払い続けることで負担になる部分が多いのは事実ですが、繰り上げ返済自体が、家計や家族のライフスタイルを圧迫することも考えられます。やみくもに繰り上げ返済を取り入れるのではなく、家族の数やライフサイクルの変化により、様々な調整を視野に入れながら、無理のない返済計画を立てることが大切です。

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