マイホーム購入や住宅ローンで借金を考える前に…常識を疑うことのススメ!

よく「マイホーム購入は住宅ローンが低金利な今が買いどき」とか「頭金は物件の1割が目安」とよくいわれています。でもちょっと待ってください!その考えは「常識」というものに縛られていませんか?マイホーム購入や住宅ローンを考える際に、「常識」を疑ってみることをおすすめします。

そもそもマイホームは買うべきか?

マイホームと賃貸、どちらが得?はケース・バイ・ケース

「マイホームを買うべきか」というと、よく「マイホームと賃貸、どちらが得?」という問題になります。「マイホームと賃貸、どちらが得か」の問題は、いくらの物件を買うか、いくら借りるか、勤務先からの住宅手当はいくらかなどの要素によりケース・バイ・ケースです。

購入と賃貸、どちらが生活スタイルに合っているかが重要

「どちらが得か」よりも重要なのは、「どちらが自分たち家族の生活スタイルに合っているか」です。例えば、ご夫婦に転勤がなく同じ場所に住み続けることができるなら、早めに賃貸住宅からマイホームに切り替えた方が得でしょう。しかし、ご夫婦に転勤が多く、せっかく買ったマイホームに長期間住めないなら購入は損です。留守中の固定資産税や留守宅のメンテナンス費用、そして転勤中に住む賃貸物件の家賃が必要だからです。

子孫に資産を残せるが余計な荷物になることがある

ご夫婦が買ったマイホームに、子ども家族が住んでくれるのであれば、マイホームはプラスの資産となって子孫に残ります。しかし、子どもが独立した家庭を持ち戻ってくる気がない場合は、せっかくのマイホームが老朽化して「空き家」「空き部屋」としてやっかいものになる可能性も。ただし、親のマイホームが賃貸物件として貸せたり、売却可能だったりするのであれば、子どもにとってプラスの資産になります。

住宅ローンが低金利の今が買いどきはホント?

低金利の今は買いどきか?

ほとんどの場合、マイホーム購入時には住宅ローンを利用することになります。住宅ローンの貸出金利だけに関していえば、当然、高金利よりも低金利の方が総返済額を低く抑えることができるため得です。しかし、実際には「低金利=買いどき」ではないことの方が多いのです。

実際に人々がマイホームを買うタイミング

実際に人々が家を買うタイミングは、子どもが生まれるときや、子どもが幼稚園・小学校に入学するときに集中しています。子どもが生まれるときなら妻の復職の際などに保育園を探しやすい場所に、子どもが幼稚園・小学校に入学するときなら今後転校をしなくてすむ場所にというように、ターゲットを定めやすいからです。また、家族の人数やライフイベントが決まることによって間取りや広さの見当もつきます。

将来設計が見えてきたとき+希望に合った物件があるとき

したがって、低金利よりも、家族の将来設計が見えてきたときに、希望に合った手頃な物件が実際に見つかったときが買いどきです。「将来結婚して子どもを持ちたい」と考えている人は、いくら低金利時代に掘り出しものの一戸建てがあるといっても、独身時代には家を買いたいとは思わないでしょう。また、低金利時代にちょうど家族の将来設計が見えてきても、希望に合った物件がないときは急いで買う必要もありません。

「頭金は物件の1割が目安」はホント?

金融機関が見るのは、①信用情報、②返済比率、③不動産評価額

では、「家族の将来設計もだいたい見えてきた。希望に合った物件も見つけた。でも、頭金がほとんどない!」という場合、マイホーム購入はあきらめなくてはいけないのでしょうか?そんなことはありません。住宅ローンは貸し手にとって頭金の有無は関係ありません。金融機関にとって大切なのは、「借り手の信用情報、収入と返済額のバランス(返済比率)、購入物件の不動産評価額」からいって「いくらまでなら貸せるか」です。

住宅ローン審査のポイント①: 信用情報

「信用情報」とはローンやキャッシング、クレジットカードなどの返済状況(過去の返済・遅延トラブルの有無)・契約内容・利用残高などの情報です。これらの情報は、個人の名前や生年月日、住所や電話番号、勤務先などの情報とともに、信用情報機関に登録されています。金融機関は住宅ローンの審査の際、この情報をもとに、審査をしています。

住宅ローン審査のポイント②: 返済比率

金融機関は住宅ローンの審査の際に返済比率を計算して審査の材料にしています。返済比率とは、申込者が住宅ローンを借りたら、年収のうち何%を借金返済に充てなくてはいけないかという比率です。返済比率は、住宅ローン借入希望額、信用情報機関に登録されている契約金額・利用残高情報、ローン申込者の源泉徴収票などの年収をもとに計算されます。返済比率が高いと借り手の返済負担は厳しくなり、審査に通りにくくなります。

住宅ローン審査のポイント③: 不動産評価額

金融機関はマイホームの土地・建物の不動産を抵当に取ってお金を貸すことになります。万が一、借り手が住宅ローンを返済できなくなったら、金融機関は不動産を売ってでも住宅ローン残高分を回収しようとします。そのため、金融機関は土地・建物の不動産評価額を上回る金額をなかなか貸そうとしません。しかし、信用情報、返済比率、不動産評価額などの条件をクリアすれば、金融機関は基本的に住宅ローンを貸してくれます。

頭金は物件の1割が目安の通説はなぜあるか?

住宅の購入には登記費用、固定資産税、不動産取得税、売買契約書の印紙税、仲介手数料など、住宅ローン契約には保証料、団体信用生命保険料、住宅ローン契約書の印紙税、ローン契約手数料など、多くの初期費用がかかります。これら初期費用は物件価格によって変わりますが、おおむね物件価格の3%~10%程度です。これらの初期費用から「頭金は物件の1割が目安」の話が出てきたわけです。

まとめ

以上のように、マイホームを買うかどうかの判断は、個々人のライフスタイルの問題です。また、住宅ローンの金利が低いときが家を買うタイミングというわけでもありませんし、妥協して希望に合わない家を買う必要もありません。さらに、日本の人口が減少し、今後住宅需要は落ち、住宅が安くなる可能性もあります。「マイホームは必要」という思い込みを一度リセットしてみてはいかがでしょうか。

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